簡介香港會計準則第17號 (經修訂)：『租賃』

香港會計準則第17號修訂本頒佈之目的，在於消除現行對於土地成分的分類指引與香港會計準則第17號發出之普遍租賃分類指引之間的不一致。

此修訂將應用於自二Ｏ一Ｏ年一月一日或以後開始之會計年度。 提早採納此修訂是允許的但需在應用此修訂之會計年度在財務報表中披露此事。

土地及樓宇之分類

過往在香港會計準則第17號第十五段關於土地分類的指引經已删除，此删除的指引列明如土地擁有不確定的經濟壽命，而它的擁有權預計在土地租賃期滿後不會給予承租人，這土地成分通常會歸類為經營租賃。經修訂後，在分類土地及樓宇屬於融資或經營租賃時仍然需要獨立地進行評估，但在分類時只需依據在香港會計準則第17號第七至十三段列明之指引，而此指引也適合應用於其他租賃。此外，「土地擁有不確定的經濟壽命」此一特徵仍然是重要的考慮因素。

香港租賃土地權益之分類

在面對提問有關此修訂本對香港租賃土地權益分類之影響時，香港會計師公會於二ＯＯ九年十一月以問答形式發出另外的指引。

據此答問的描述，香港可轉讓的土地擁有權是政府授予承租人在特定的時期佔用指定部份的土地，而其擁有權並沒有轉讓給承租人。然而，香港的物業市場在正常情形下有以下的特徵：

(一)   租賃土地價值在首次的租賃期中經已全數支付，而之後在物業市場的買家所支付的價格實質上只是獲取此土地租賃期餘下權益的最低租賃款項。

(二)   根據香港政府刋出的土地政策，市場一般相信土地租賃期是能夠以一個象徵性的收費延續。

這些特徵顯示出在租賃開始時，土地的最低租賃款項之現值本質上至少相當於該土地的全部公平值；而同時，除非預期不續租，否則租賃土地承租人實際上將來能夠實質上以一個較市場租值為低的租金繼續租用該土地。如果市場表現出土地的權益實質上與可終身保有的權益相同時，在此情況下，此等租賃方式的承租人實際上已擁有該土地的全部風險及回報。 因此，把該土地成份解釋為融資租賃將會與承租者的經濟狀況一致。 故此，在決定土地成份是屬於經營或融資租賃時，該土地的最低租賃款項之現值，是否如可終身保有的土地般在本質上最至少相等於該土地的全部公平值是重要的考慮因素。

過渡性條文

租賃期未滿的土地成份需要在採用此修訂本時，根據在租賃開始時的現有資料重新評估。 土地租約以新方式分類為「融資租賃」需按香港會計準則第八號：『會計政策、會計估量之轉變及誤差』以追溯調整法確認。但是，如果未能有效取得該等資料用以追溯調整，企業個體應按在採用此修訂本時的事實和情況作出修訂，任何租賃土地的資產與負債之公平值的差異會在保留盈利中確認。


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如需要更詳盡資料，請參閱香港會計師公會在二ＯＯ九年五月及十一月分別發表的香港會計準則第17號(經修訂)『租賃』及關於此修訂之答問。